El Consejo de Ministros aprobó ayer un nuevo Real Decreto-Ley en el contexto de la Crisis del Covid-19 que incluye medidas importantes para el sector inmobiliario (Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo).
En líneas generales, el paquete de medidas tiene por objeto la concesión de ayudas al alquiler, mediante adjudicación directa, a las personas arrendatarias de vivienda habitual que, como consecuencia del impacto de la actual situación de estado de alarma, tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social definidas en el propio RD 11/2020.
Así, la normativa establece que podrán beneficiarse de las ayudas de este programa las personas físicas que, en su condición de arrendatarios de vivienda habitual encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica y social sobrevenida referidas en el apartado anterior, presentando problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler.
A continuación resumiremos los aspectos más destacables, teniendo en cuenta que estas medidas están orientadas exclusivamente al arrendamiento de vivienda (no locales).
1. MOROTARIA ARRENDAMIENTOS.
1.1. Introducción.
Antes de comenzar el análisis de esta reciente norma, y con el objeto de explicar la aplicación de las citadas medidas, debemos distinguir dentro de la condición de arrendador, si estamos ante un gran tenedor (en los términos descritos en el RD) o no, y dentro de la condición arrendatario, si éste se encuentra en situación de vulnerabilidad o no.
Así, el RD 11/2020, señala qué determinados arrendatarios (que detallaremos a continuación), pueden solicitar desde mañana, y durante el plazo de 1 mes, una reducción de la renta que vienen abonando o un aplazamientos de los pagos, siempre que se acrediten determinadas circunstancias (situación de vulnerabilidad).
1.2 Los arrendadores a los que se le aplican las nuevas medidas.
De conformidad con lo regulado en el RD 11/2020, los arrendadores obligados a aplicar las nuevas medidas (moratoria), son los siguientes,
- Empresas o entidades públicas;
- El fondo social de la vivienda; y
- Grandes tenedores, entendiendo por tales las personas físicas o jurídicas que sean propietarios de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o de inmuebles con una superficie construida agregada de más de 1.500 metros cuadrados.
Para el resto de arrendadores (propietarios privados que no tengan la consideración de grandes tenedores) la moratoria se somete al acuerdo voluntario entre partes.
Los arrendatarios pueden pedir a estos arrendadores una moratoria en los términos que detallaremos más adelante, o, si las partes no llegan a un acuerdo (el nuevo RD 11/2020 no le es aplicable), el arrendatario únicamente podrá tener acceso a un programa de ayudas a la financiación mediante la línea de avales ICO que la propia norma establece, y que también describimos más adelante.
Por consiguiente, el arrendador que no tenga la consideración de «gran tenedor», no le será de aplicación las medidas adoptadas en cuanto a la moratoria.
1.3 Arrendatarios con derecho a solicitar la moratoria.
De conformidad con lo señalado en el citado Real Decreto, es necesario que concurran varios requisitos,
- El arrendamiento debe referirse a la vivienda habitual y haberse formalizado sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- El arrendatario debe ser una persona física que se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica que se definen en el propio RDL 11/2020 (y que detallamos después); y
- La moratoria no aplica si las partes habían alcanzado antes un acuerdo previo de aplazamiento o condonación total de las rentas.
Tampoco aplica la moratoria si el arrendatario o alguien su unidad familiar tiene una vivienda disponible en las condiciones que comentamos más adelante.
Por último, los arrendatarios que se encuentren en situación de vulneración económica podrán solicitar la moratoria desde mañana mismo y hasta pasado un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020, eso es, hasta el 2 de mayo de 2020. Para ello deberán acompañar la documentación que acredite su situación.
1.4 Medidas aplicables (moratoria).
En primer lugar, los términos de la moratoria están sometidos al acuerdo entre las partes.
Si no ha habido acuerdo, el arrendador, en un plazo máximo de siete días laborables desde la solicitud del arrendatario deberá necesariamente escoger entre dos alternativas:
- Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente y el arrendatario continuase en situación de vulnarabilidad económica provocado por el COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
- Un aplazamiento en el pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente y el arrendatario continuase en situación de vulnarabilidad económica provocado por el COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
Esta opción de aplazamiento se aplica automáticamente a partir de la siguiente mensualidad y se recuperará mediante el fraccionamiento de las cuotas, una vez que el arrendatario supere la situación o transcurran los 4 meses indicados anteriormente (lo que antes ocurra). A partir de ese momento y hasta que pasen tres años (o hasta que termine el contrato, si vence antes) el arrendatario pagará con cada cuota una fracción de lo que no pagó en su momento sin ningún tipo de penalización ni interés.
El RDL 11/2020 no indica qué sucede si el arrendador no comunica expresamente al arrendatario, como impone la norma, cuál es la opción elegida.
1.5 Supuestos de vulnerabilidad económica.
Es necesario que concurran dos requisitos simultaneamente:
1. Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo, expediente temporal de regulación de empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de moratoria:
(i) Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). Este límite se incrementará:
- en un 10% el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. En el caso de unidad familiar monoparental, dicho incremento será de 15%; y
- en 10% el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
(ii) El límite será de cuatro veces el IPREM si alguno de los que viven en la vivienda tiene discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
(iii) El límite será de cinco veces el IPREM si la persona obligada a pagar la renta es una persona con:
- parálisis cerebral;
- enfermedad mental;
- discapacidad intelectual igual o superior al 33%;
- discapacidad física o sensorial igual o superior al 65%: o
- una enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral.
2. Que la renta del alquiler (más gastos y suministros básicos) resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.
Se entiende por unidad familiar a estos efectos, la compuesta por el arrendatario, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluido los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.
Ahora bien, hay que tener en cuenta que, no se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a los efectos de la moratorio indicada (o para obtener ayudas en este sentido) cuando el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España salvo que:
(i) sólo tenga una parte alícuota y la haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento;
(ii) cuando acrediten que no pueden disponer de la vivienda (por separación divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad) o
(iii) cuando la vivienda resulte inaccesible por ser discapacitado el titular o alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.
1.6 Que sucede en caso de aplicar la moratoria cuando el arrendatario no se encuentra en situación de vulnerabilidad.
En este caso, el arrendatario será responsable de daños y perjuicios (al menos por el importe del beneficio disfrutado) y de los gastos generados por las medidas excepcionales. Ello sin perjuicio de cualquier otra sanción que pudiera corresponderle en el ámbito jurídico.
2. OTRAS AYUDAS PARA LOS ARRENDATARIOS
2.1 Ayudas a los arrendatarios que afectan directamente a los correspondientes arrendadores.
(a) Suspensión de lanzamientos judiciales. Actualmente, los plazos procesales están suspendidos. Una vez que esa suspensión se levante por finalización del estado de alarma, los arrendatarios que acrediten que se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica en los términos antes expuestos podrán solicitar al juzgado una suspensión extraordinaria del lanzamiento por impago de rentas. El juzgado informará a servicios sociales para que determine el plazo de la suspensión. Si el acto de lanzamiento no estaba fijado la suspensión no podrá ir más allá del 2 de octubre de 2020. Si estaba fijado no queda claro en el RDL 11/2020 cuál es el tope de la suspensión.
Esta medida es independiente del tipo de arrendador afectado. De hecho, se prevé que si el arrendador considera que él también se encuentra en situación de vulnerabilidad pueda acreditarlo al juzgado para que servicios sociales lo tenga en cuenta a la hora de establecer el plazo de la suspensión.
(b) Prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual: Los arrendatarios pueden solicitar una prórroga de hasta seis meses de aquellos contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU cuya prórroga obligatoria o tácita (artículos 9.1 y 10.1) finalice desde el 2 de abril de 2020 (entrada en vigor de la norma) y hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma. El arrendador debe aceptar esta prórroga salvo que consiga alcanzar a un acuerdo diferente con el arrendatario.
(c) Aprobación de una línea de avales ICO. Mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial se concederán, por un plazo de hasta catorce años, líneas de avales con cobertura del Estado por las entidades bancarias con las siguientes condiciones:
- el solicitante debe ser un arrendatario en situación de vulnerabilidad.
- plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro.
- sin gastos o intereses para el solicitante.
- los fondos sólo pueden destinarse al pago de renta, y
- importe máximo de seis mensualidades.
La obtención de financiación por esta vía levanta la moratoria en el pago de la renta y, en su caso, dispara el pago fraccionado de las cantidades previamente aplazadas desde la siguiente cuota arrendaticia que se abone.
2.2 Otras ayudas aprobadas.
- Programa de ayudas del Estado. Concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación directa a arrendatarios mayores de edad en situación de vulnerabilidad (tal y como se defina en la correspondiente norma que puede ir más allá que este RDL 11/2020) y que tengan problemas para atender el pago del alquiler.
- Modificación del programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. La modificación deberá incorporar un nuevo supuesto que permita destinar las ayudas a la compra de viviendas con objeto de incrementar el parque público. Por tanto, podrán obtener ayudas las viviendas que sean adquiridas por entidades de derecho público para incrementar el parque público de viviendas en alquiler o cesión en uso social.
3. MORATORIA EN EL PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA
Este RDL 11/2020 también modifica y amplía la regulación de la moratoria en el pago de la deuda hipotecaria.
Esta moratoria ya no se refiere sólo a la deuda hipotecaria contraída para la adquisición de vivienda habitual sino, también a:
- Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen personas físicas que sean consideradas empresarios o profesionales a los efectos del artículo 5 de la Ley de Impuesto sobre el Valor Añadido.
- Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario, persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta desde la declaración del estado de alarma o deje de percibirla hasta un mes después de su finalización.
Por último, se incluye una exención en el pago del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados), para todas aquellas novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que tengan por objeto la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual.